Санкт-Петербург, пл.Чернышевского, д.5.
+7 (900) 638-88-78

Оформление прав на земельные участки

С 01.03.2015 в Российской Федерации вступил в законную силу новый алгоритм формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Основные положения нового порядка отражены в Федеральном законе от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты" (далее - Закон). Ратификация документа послужила началом масштабной земельной реформы. Сделала более понятным и прозрачным процесс приобретения участков как в аренду, так и в собственность. Принятие Закона  полностью усовершенствовало процедуру предоставления земельных участков и градостроительного регулирования. 

Раньше порядок предоставления земельных участков не был должным образом отрегулирован законодательством. В распоряжение физического или юридического лица мог попасть земельный участок имеющий правообладателя, обладающий всеми необходимыми характеристиками: границами, кадастровым номером. Большие проблемы вызывала передача не сформированных земельных участков, в том числе входящих в состав государственной собственности.

Подобные и прочие негативные моменты сейчас претерпели серьёзные изменения. В Закон введено понятие "Земельный участок", как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю, являющийся недвижимой вещью, представляющей собой часть земельной поверхности имеющей характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

В корне изменились условия порядка предоставления земельных участков. Теперь сначала происходит планирование использования территории, а затем предоставление земельного участка в соответствии с определённой ему функцией, а не наоборот как было раньше. Образование земельных участков из земель и участков, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:   

  • утверждённый в соответствии с Градостроительным кодексом РФ проект межевания;
  • проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
  • утверждённая схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Сегодня прежняя процедура предварительного согласования места расположения объекта изменена, Новый порядок определения границ земельного участка никак не связан с основаниями его предоствавления. 

При отсутствии утверждённого проекта межевания территории образование земельных участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утверждённой схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Однако законом предусмотрены случаи, когда возможно формирование земельного участка исключительно при наличии проекта межевания:

  • из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
  • земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
  • иным юридическим лицам, в границах территории, в отношении которой заключён договор о её развитии (реновация кварталов ветхого жилья);
  • для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Из чего следует, что масштабные вопросы освоения земельных участков тербуют наличия утверждённого проекта межевания, в иных случаях можно обойтись схемой расположения земельного участка. 

В подготовке схемы земельного участка , помимо исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, могут участвовать граждане и юридические лица. Срок действия решения об утверждении схемы составляет два года.

Если границы земельного участка, который образуется в соответствии со схемой расположения участка, пересекаются с границами участка или участков, образуемых в составе проекта межевания территории, утверждённого после утверждения схемы расположения участка и до истечения срока действия решения о её утверждении, образование земельного участка осуществляется в соответствии с утверждённой схемой его расположения.

С 01.03.2015 установлен закрытый перечень документов, регламентирующих преход права на земельный участок, находящийся в государственной, муниципальной собственности:

  • решение ограна государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоствавления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянной (бессрочное) пользование;
  • договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
  • договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
  • договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешённого использования которых является строительство зданий, сооружений, не допускается.

Исключением являются земельные участки, образованные в результате раздела участка, предоставленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящиеся к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации.

Новые правила не предусматривают получение земли без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта, а основными формами предоставления публичных земель для строительства являются аренда и аукцион.

При проведении аукциона запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В договоре аренды земельного участка с целью строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом. Данное обстоятельство запрещает включение в текст договора каких либо социальных или инвестиционных условий, имевших место в преждненй практике.

Способы перехода прав на государственный или муниципальный земельный участок:

  1. В собственность за плату (ст.39.3 ЗК РФ). Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на торгах. Без проведения торгов в специальном порядке осуществляется продажа земельных участков для комплексного освоения территории, для индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, огородничества, дачного, фермерского хозяйства, для собственников зданий, сооружений либо помещений в них.
  2. В собственность бесплатно. Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность бесплатно осуществляется на основании решения уполномоченного органа. В том числе лицу, с которым заключён договор развития территории; религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения; муниципальным служащим, многодетным семьям по обстоятельствам, предусмотренным законом.
  3. В аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду с проведением и без проведения торгов. Без проведения процедуры торгов могут быть предоставлены земельные участки: 
  • юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ;
  • юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;
  • юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;
  • юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального и местного значения;
  • образованные из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предназначенного для комплексного освоения территории, лицу, которое является арендатором земельного участка;  
  • образованные из земельного участка, предоставленного, созданной гражданами, некоммерческой организации, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесённых к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, самой некоммерческой организации;
  • для завершения строительства собственникам объектов незавершённого строительства;
  • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
  • для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;
  • собственникам зданий, сооружений,помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в некоторых случаях на праве оперативного управления;
  • образованных на застроенной территории - лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории;
  • физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, или ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
  • при изъятии арендуемых гражданином или организацией земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
  • в прочих перечисленных в ст.39.6 Закона случаях.

4. В безвозмездное (временное) пользование. В безвозмездное пользование земельные участки могут быть предоставлены ограниченному кругу лиц в соответствии с законодательством.

5. В постоянное (бессрочное) пользование. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органм местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казённым, автономным), казённым предприятиям, местам исторического наследия президентов Российской Федерации, утративших исполнение своих полномочий.

Особенности приобретения земельного участка с проведением и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

  1.  Приобретение земельного участка на торгах. Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путём проведения аукциона осуществляется в следующем порядке: 
  • Уполномоченный орган при отсутствии утверждённого проекта межевания территории и если участок к этому моменту не образован готовит и утверждает схему расположения земельного участка. Если же образование участка предусмотрено проектом межевания .территории или схемой расположения участка, уполномоченный орган обеспечивает проведение кадастровых работ и постановку на кадастровый учёт с регистрацией прав на участок (за исключением случаев, если участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена).
  • Уполномоченный орган получает технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к объектам инженерно-технической инфраструктуры, за исключением случаев, когда в соответствии с разрешённым видом использования земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с целью комплексного освоения  территории либо ведения дачного хозяйства.
  • Уполномоченный орга принимает решение о проведении аукциона.

Аукцион, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путём проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении участка гражданина или компании.При этом перечисленные подготовительные мероприятия осуществляет само заинтересованное лицо.

2. Предоставление земельного участка гражданам бесплатно. Предусмотрен порядок однократного предоставления земельного участка отдельным категориям граждан:

  • граждене, имеющие трёх и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
  • иные граждане и (или) некоммерческие организации, созданные гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, и отдельные отдельные категории граждан в случаях, предусмотренных законами субъекта Российской Федерации.

3. Предоставление земельного участка под зданиями и сооружениями. Исключительным правом приобретения земельного участка в собственность или аренду обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, иным на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, либо если на неделимом земельном участке расположены несколько зданий,сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, а другим - на правехозяйственного ведения и (или )опреативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственников здания, сооружения или помещений в них о заключении договора аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Реализация нового порядка позволяет вовлеч в оборот большое количество новых участков, с целью получения государством дополнительного дохода.