Инвестиционные строительные проекты

Наша компания оказывает услуги по сопровождению инвестиционных строительных проектов реконструкции объектов капитального строительства (далее по тексту - ОКС), в том числе объектов культурного наследия (далее - ОКН), в историческом центре Санкт-Петербурга, без проведения процедуры торгов, а также реализацией проектов строительства коммерческого, промышленного назначения. В Санкт-Петербурге к разряду инвестиционных проектов относится: строительство, реконструкция ОКС, величина капиталовложений в возводимые улучшения которых превышает 350 млн. руб., объекты стоимостью более 1 млрд. руб. считаются стратегическими проектами, что само по себе предполагает заключение договора аренды земельного участка (концессионного соглашения города с инвестором) для проектирования и строительства минуя аукцион. В процессе реализации инвестиционного проекта Заказчик выполняет роль донора инвестиций, Исполнитель осуществляет деятельность по сопровождению всех полного цикла этапов проекта. Порядок взаимодействия Заказчика (инвестора) с Исполнителем при осуществлении деятельности при заключении и выполнении условий, предусмотренных концессионным соглашением о реконструкции и эксплуатации объекта недвижимости (например: для организации отдыха граждан и туризма): 1. Выбор Заказчиком объекта из перечня ОКС, предоставленного Заказчиком в качестве предложения по реконструкции объектов (в некоторых случаях признанных аварийными, подлежащих сносу). 2. Заключение между указанными сторонами рамочного соглашения о намерениях, регулируемого долю участия в проекте каждой из сторон. 3. Внесение Заказчиком, в качестве гарантии намерений, залога с размещением в банковской ячейке, сумма залога определяется индивидуально для каждого из объектов исходя из их характеристик. 4. Создание Сторонами, в соответствии с условиями рамочного соглашения обособленного юридического лица (генерального подрядчика по выполнению изыскательских, проектных, строительно-монтажных работ, вводу объекта в эксплуатацию) с долевым участием Заказчика и Исполнителя 50%/50%. 5. Подготовка Исполнителем необходимых документов с подачей от компании – генподрядчика заявки в уполномоченный исполнительный орган государственной власти Правительства Санкт-Петербурга (далее – Уполномоченный орган) о подготовке проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении земельного участка для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением о реконструкции и эксплуатации объекта недвижимости. 6. Осуществление Исполнителем мониторинга электронной рассылки Уполномоченного органа в профильные комитеты и ведомства. 7. Подготовка Уполномоченным органом проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга, визирование постановления Губернатором Санкт-Петербурга. 8. Подписание концессионного соглашения города с генподрядной организацией. 9. Размораживание, внесённого Заказчиком залога, с целью использования в качестве инструмента для беспрепятственного продвижения инвестиционного проекта на всех его этапах реализации. 10. Совместная разработка Заказчиком и Исполнителем бизнес-плана, выполнение сводного сметного расчёта реализации инвестиционного проекта с утверждением Сторонами - участниками генподрядной организации рамочного соглашения (оплата частично из расконсервированной залоговой суммы). Внесение Заказчиком на расчётный счет генподрядчика денежных средств производится поэтапно, согласно утверждённой сторонами смете. 11. Проведение изыскательских работ: - получение в Комитете по градостроительству и архитектуре градостроительного плана земельного участка, в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры для объектов культурного наследия сохранного обязательства; - обеспечение выдачи технических условий ресурсоснабжающих организаций с заключением договоров на предоставление их услуг; - проведение топогеодезических, геологических, экологических изысканий. 12. Определение по итогам организованного Сторонами конкурса проектной организации для выполнения предпроектных, проектных работ. 13. Сопровождение проектирования, регламентированного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 (ред. от 06.05.2023) "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023). 14. Мониторинг прохождения проектной организацией строительной экспертизы разработанной проектной документации. 15. Получение в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт‑Петербурга разрешения на строительство. 16. Обеспечение контроля за производством строительно-монтажных работ. 17. Ввод в эксплуатацию объекта завершённого строительства. 18. Оформление ОКС и земельного участка под ним в собственность. 19. Возможность продажи юридического лица (генподрядчика) – замена участников Общества, либо создание управляющей компании с целью осуществления деятельности и обслуживания, законченного строительством объекта. 20. После получения права собственности на объект возможна замена вида использования помещений в здании, с заменой базовой ставки налогообложения. Укрупнённые предварительные расчёты: 1. Себестоимость реконструкции: 70 – 100 т. руб./м2. 2. Срок этапов реконструкции объекта после заключения концессионного соглашения: от 2,5 лет, в том числе изыскательские, предпроектные, проектные работы, получение положительного заключения строительной экспертизы, разрешения на строительство: 9 – 12 мес. 3. Окупаемость инвестиционных вложений: 5 – 7 лет после ввода в эксплуатацию объекта. 4. Ориентировочная рентабельность: + 100% (себестоимость 100 т. руб. за 1 м2, на текущий момент времени цена продажи варьируется от 200 т. р. за 1 м2 возводимых улучшений объекта).